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    陈鹤飞、陆鹏飞与南通中南世纪花城投资有限公司、徐沈等确认合同无效纠纷一审民事判决书
    发布时间:2019-08-19      点击次数:52

    陈鹤飞、陆鹏飞与南通中南世纪花城投资有限公司、徐沈等确认合同无效纠纷一审民事判决书

    启东市人民法院

    民事判决书

    2017苏0681民初1356号

    原告:陈鹤飞,男,1965年9月24日生,汉族,住江苏省启东市。

    委托诉讼代理人:陈鹤厅(系陈鹤飞之兄),男,1964年2月16日生,汉族,住江苏省启东市。

    原告:陆鹏飞,男,1968年10月31日生,汉族,住江苏省启东市。

    两原告共同委托诉讼代理人:郁建彬,上海福湾律师事务所律师。

    被告:南通中南世纪花城投资有限公司,住所地江苏省南通市世纪大道1号。

    法定代表人:陈锦石,该公司董事长。

    委托诉讼代理人:徐志炎,该公司职工。

    被告:徐沈,男,1975年4月9日生,汉族,住江苏省启东市。

    委托诉讼代理人:李正义,上海市沪南律师事务所律师。

    被告:龚裕辉,男,1975年1月7日生,汉族,住江苏省启东市。

    被告:施东云,女,1974年10月16日生,汉族,住江苏省启东市。

    被告龚裕辉、施东云共同委托诉讼代理人:崔英,启东市天平法律贝博官网下载所法律工作者。

    原告陈鹤飞、陆鹏飞与被告南通中南世纪花城投资有限公司(以下简称中南公司)、徐沈、龚裕辉、施东云确认合同无效、债权人撤销权纠纷一案,本院于2017年2月13日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈鹤厅、郁建彬,被告中南公司的委托诉讼代理人徐志炎,被告徐沈及其委托诉讼代理人李正义,被告龚裕辉、施东云的共同委托诉讼代理人崔英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    陈鹤飞、陆鹏飞向本院提出诉讼请求:1、确认被告中南公司与被告徐沈于2017年2月4日签订的八份《商品房买卖合同》无效(合同备案号为:UD89BIE5D36N27UY、8X31VTT227VIGG3Z、75EB4H1J3Y5V1IY7、QD49A942664C37Q7、875UBLUV82HF38LL、3C2788SH343B1X7G、D22522Z527678691、3471S341B1GY3584);2、撤销被告龚裕辉、施东云与被告徐沈之间的房屋转让行为;3、本案诉讼费由四被告承担。事实和理由:被告中南公司分别于2011年12月12日将中南世纪花城7幢-107、108、207、208室房屋,于2012年11月8日将中南世纪花城7幢附一116、117、215、216室房屋出售给被告龚裕辉、施东云,双方分别签订《商品房买卖合同》、开具了不动产销售发票并办理备案登记。2016年3月15日,被告龚裕辉、施东云因结欠两原告钢材款,与两原告签订抵押协议,将上述八套门面房抵押给两原告,并将购房发票原件及售后返租合同交付两原告。2017年2月3日,两原告就所涉钢材款诉至法院并申请保全被告龚裕辉、施东云名下上述房屋,但发现被告龚裕辉、施东云为逃避债务已将上述房屋撤销备案,非法转移给被告徐沈,被告徐沈与被告中南公司就八套房屋又签订了《商品房买卖合同》并办理备案登记。原告认为案涉房屋早已抵押给原告且购房发票原件在原告处,被告转移财产在原告起诉后,应属无效。被告龚裕辉、施东云于2017年2月4日申请撤销备案,但公告遗失合同、收据、发票时间却在2017年2月6日。2017年2月4日,被告中南公司、徐沈在原《商品房买卖合同》未解除的情况下签订虚假的《商品房买卖合同》显然无效,被告中南公司、徐沈恶意串通,配合被告龚裕辉、施东云逃避债务的行为侵害原告合法权益。另被告提出实际采用更名方式,由被告龚裕辉、施东云将案涉房屋转让给徐沈,系以明显不合理低价转让,严重侵害其他债权人的利益,根据法律规定应当予以撤销。综上,原告诉至法院,提出上述诉请。

    中南公司辩称,1、原告主体不适格。首先,原告并非系与本案有直接利害关系的公民,答辩人根据龚裕辉的要求将买受人更名为徐沈,不违反法律强制性规定,与徐沈签订《商品房买卖合同》不涉及原告的合法权益;其次,原告提供的其与被告龚裕辉、施东云订立的抵押协议未办理抵押登记,不享有法律规定的抵押权,答辩人对此也无任何审查义务;再次,即使被告龚裕辉对案涉房屋的处置行为影响原告的债权实现,给原告造成经济损失,但该后果亦非答辩人的行为所致,也不能以此认定原告与本案有法律上的直接利害关系;2、答辩人在配合被告龚裕辉办理买受人更名手续时,对原告与被告龚裕辉间的债权债务关系并不知情,当时房屋未办理抵押登记亦未被法院保全。答辩人未从中谋取不正当利益,不存在主观恶意;3、原告与被告龚裕辉间的债权债务关系已另案提起诉讼,根据一事不再理原则,其不能以同一事实同笔款项同时提起两个诉讼。故请求法院驳回原告的起诉。

    徐沈辩称,同意中南公司的答辩意见,另补充:原告的诉讼属恶意诉讼。原告就钢材款事项已经与被告龚裕辉、施东云在法院达成调解并申请执行,其相关权利已主张完毕。但原告在本案中与答辩人纠缠不休,且通过提起多个诉讼的方式恶意拖延诉讼时间,给答辩人造成实际经济损失。本案结束后,答辩人将另行提起相关诉讼,要求原告方承担因此给答辩人造成的所有损失;答辩人所购涉案房屋已支付合理对价,不存在与他人恶意串通、低价购买的行为及损害原告权益之事实。故请求驳回原告的诉讼请求。

    龚裕辉、施东云辩称,原告与答辩人间存在涉钢材款的债权债务关系是事实,但已通过法院达成调解协议。答辩人与徐沈间的房屋买卖系双方真实意思表示,原告的诉请无依据。

    当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对争议的证据和事实,本院认定如下:

    原告就其主张的事实,提供了:1、被告中南公司与徐沈签订的八份《商品房买卖合同》,证明其以订立虚假的商品房买卖合同为被告龚裕辉逃避债务、被告间恶意串通,损害原告的合法权益;2、立案时间为2017年2月3日的2017苏0681民初974号案受理通知书、调解书、2017苏0681民执2525号案受理通知书,证明两原告与被告龚裕辉、施东云间存在债权债务关系,原告系合法债权人,且债权形成于被告转移财产前,调解后因被告间的恶意串通行为致原告的债权未能受偿,损害了原告的利益;3、两原告与被告龚裕辉、施东云签订的《抵押协议》、案涉房屋购房发票及售后返租合同,证明被告龚裕辉、施东云已将案涉房屋抵押给原告,抵押行为有效。发票及返租合同在原告处,也证明被告中南公司与龚裕辉恶意串通注销备案登记的行为无效;4、报纸公告,证明2017年2月6日被告龚裕辉在报纸上发出所谓遗失销售发票、收款收据及合同的公告,而被告中南公司与徐沈于2017年2月4日便签订了《商品房买卖合同》,可见被告之间存在恶意串通的行为;5、南通市港闸区人民法院(2017)苏0611行初105号行政裁定书、庭审笔录、上诉状、撤销备案申请书,证明原告就被告间的恶意串通、损害原告权益的行为将南通市住房保障和房产管理局列为被告提起行政诉讼的事实,后原告不服再提起上诉,证明本案应当中止审理;6、南通市公安局崇川分局于2017年10月23日对两原告被骗案作出立案决定书,原告认为本着先刑后民的原则,本案应中止审理,并向法院书面申请中止审理;7、2017年2月8日,启东市人民法院在保全过程中对被告中南公司工作人员形成的谈话笔录,证明被告中南公司、徐沈间不存在真实的买卖关系,且被告中南公司对此认可;8、2010年住建部53号文件,2015年1月1日南通市政府通知、2010年11月1日南通市住建局通知,证明法律规定已备案的房产禁止更名。被告中南公司对上述各证据的质证意见为:1、对《商品房买卖合同》的真实性无异议,但不能达到原告的证明目的,且该合同经过备案,属真实有效;2、对证据真实性无异议,但不能达到原告的证明目的;3、抵押协议及返租协议与中南公司无关,购房发票的真实性无异议,但对原告证明目的有异议,中南公司不清楚抵押关系,且中南公司与龚裕辉解除买卖合同只需达成合意,无需发票;4、对报纸公告真实性认可,被告中南公司对原告的债权不知情,协助变更登记亦无不当;5、真实性无异议,不能达到原告的证明目的。说明原告的行政诉讼未获法院支持,被告中南公司配合被告龚裕辉办理房屋变更登记符合相关规定及程序;6、真实性无异议,但被告中南公司与徐沈签订的《商品房买卖合同》系合法有效,本案无需先刑后民;7、该笔录只是还原事情经过,不能反映被告中南公司与徐沈间存在串通;8、该证据系规范性文件。被告徐沈对原告所举证据的各质证意见为:同意被告中南公司的质证意见,补充意见为:1、原告所持的《商品房买卖合同》来源系公安部门,说明公安机关对此已经过审查,被告间不存在串通;2、法院于2017年2月3日立案,按正常流程被告需一个月左右时间才能知道原告提起的诉讼,但实际买卖合同签订时间在2017年2月4日,也能证明被告间不存在恶意串通;3、该抵押协议第二条约定抵押房屋总价为3124万元,而该11套房屋正常价值为4、5千万元,明显的低价反而侵犯了其他合法债权人的利益,该抵押协议应为无效。另所涉抵押并未办理抵押登记,原告不享有法律规定的抵押权;4、报纸公告未参与;5、行政裁定书说明原告存在恶意,其诉讼未得到法院的支持;6、不能证明原告的举证目的;7、同中南公司质证意见;8、该证据系规范性文件。被告龚裕辉、施东云质证意见为:同被告中南公司、徐沈的质证意见,另在办理案涉房屋进行更名登记时,龚裕辉、施东云确实隐瞒了其曾与两原告签订过抵押协议意向的事实,因案涉11套房屋实际价值在4、5千万元,转让给被告徐沈及案外人徐成峰的价格要高于抵押给两原告1千余万元,故才愿意将案涉房屋转让给被告徐沈及案外人徐成峰,也说明被告间不存在恶意串通的行为。

    被告徐沈提供了:1、南通市港闸区人民法院(2017)苏0611行初105号行政裁定书,证明原告多次提起相关诉讼存在恶意;2、现金转账凭证、还款计划书、对账单,证明被告徐沈及案外人徐成峰自2012年开始至2016年与被告龚裕辉间存在2000多万元的借贷关系(具体为2016年12月2日,徐沈与龚裕辉对账并形成还款计划书,龚裕辉结欠徐沈借款本息合计1000万元。2017年1月5日,徐成峰与龚裕辉对账,龚裕辉结欠徐成峰借款本息合计1370万元)。另提供银行还款单,证明因案涉11套房屋存在按揭贷款,徐沈及徐成峰购买该房屋时还为其还贷2166.99142万元,与借款合计约4570万元,说明徐沈及徐成峰支付了合理对价;3、案涉11套房屋产权证,证明被告徐沈及案外人徐成峰已取得房屋权属证书。原告对各证据的质证意见为:1、真实性无异议,对其证明目的有异议;2、被告提供的银行取款回单不能证明款项系出借给龚裕辉,还款承诺系被告间为恶意串通转移房产所作的虚假还款承诺。对徐成峰的借款利息过高,不予认可。2017年2月6日、7日的汇款不能证明系支付购房款,时间也是在买卖合同签订后。且案涉房屋总价值6千余万元,即便借款加还贷款总额也不到4千万元,明显系低价转让;3、对11套房屋产权证的真实性无异议。被告龚裕辉、施东云质证意见为其与徐沈及案外人徐成峰间的借款及买卖合同均系真实的。

    本院对原、被告所举证据的真实性予以确认。本案的争议焦点为:1、被告间就案涉房屋的转让、更名是否存在恶意串通、损害原告之权益及该转让行为是否违反法律、法规的强制性规定?2、被告龚裕辉、施东云是否以明显不合理的低价转让案涉房屋、损害原告之权益,且作为受让人的被告徐沈是否明知?

    本院认为,一、关于原告要求确认被告中南公司与被告徐沈于2017年2月4日签订的八份《商品房买卖合同》无效。合同法第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。原告主张被告之间存在恶意串通,损害第三人利益及被告的行为违反法律、行政法规的强制性规定而要求确认案涉房屋买卖合同无效,本院经审理后依法不予支持。

    首先,原告未能提供有效证据证明被告间存在恶意串通的事实。1、原告提供的案涉11套房屋销售发票金额虽为6247万余元,但该价款包含4至8年按每年8%收取的返租收益,该收益均已由被告龚裕辉、施东云享有和收取,但被告徐沈及案外人徐成峰受让及支付该房屋的价款中不包含该返租收益;结合被告徐沈及案外人徐成峰提供的其与被告龚裕辉形成的对账单等证据看,可以证明被告徐沈及案外人徐成峰与被告龚裕辉分别存在1000万元、1370万元的债权债务关系,另从被告提供的银行还款单看,徐沈及徐成峰共计向龚裕辉还贷账户汇款2166.99142万元以还清案涉房屋的银行贷款,上述款项合计已达4536万余元,可以佐证被告徐沈及案外人徐成峰就所购案涉房屋支付了合理对价;2、被告中南公司与被告徐沈所签订买卖合同仅系因配合被告龚裕辉、施东云办理更名登记手续所需而为,其行为即便存在不合规处,亦不能当然认定案涉房屋实际买卖双方徐沈与龚裕辉、施东云间买卖关系的无效,且原告亦并未能举证证明被告中南公司的行为存在恶意。3、两原告仅与被告龚裕辉、施东云就案涉房屋签订《抵押协议》,并未至房屋登记机构办理抵押权登记。尽管从协议内容看,被告龚裕辉、施东云有以房产抵押担保所欠两原告钢材款的意思表示,但根据物权法第一百八十七条关于不动产抵押权登记设立的规定,两原告对于案涉房产并不享有抵押权等法律上的特定权利,两原告仍处于一般债权人地位。且该协议中约定案涉11套房屋按总价3124万元处理,亦明显低于被告龚裕辉提供给原告的商品房销售发票金额及被告徐沈及案外人徐成峰的受让价格。4、两原告与被告龚裕辉、施东云就钢材款纠纷一案的立案时间虽略早于徐沈与龚裕辉等签订案涉房屋买卖合同、报纸公告的时间,但经查本院在向龚裕辉等送达相关诉讼材料及对案涉房屋采取保全措施等手续的时间均在徐沈及案外人徐成峰取得案涉房屋权属证书之后,原告亦未能提供证据证实被告系知悉相关情况而恶意串通后订立案涉房屋买卖合同。5、原告无证据证实被告龚裕辉与被告徐沈及案外人徐成峰间自2012年起至2016年双方结算、达成还款计划、债务确认单等存在虚假。

    其次,关于四被告的行为是否违反法律、行政法规的强制性规定。本院认为,原告提供的相关通知文件并非法律、行政法规的强制性规定。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权益,被告龚裕辉、施东云将案涉房屋转让给徐沈及案外人徐成峰的行为并不违反法律强制性规定。

    二、关于原告要求撤销被告龚裕辉、施东云与被告徐沈之间的房屋转让行为。本院认为,合同法第七十四条规定,债务人以明显不合理的低价转让财产,对债权人造成损害,并且受让人知道该情形的,债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。合同法解释二第十九条规定,转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的,一般可以视为明显不合理的低价。首先,结合前述认定事实,被告徐沈受让案涉房屋支付的价格并未低于当时正常交易价的百分之七十;其次,即便如原告陈述存在明显不合理的低价,原告亦未能提供证据证明被告徐沈系在明知龚裕辉、施东云为逃避对原告所负债务、损害原告相关权益的情形下而受让案涉房屋。

    三、两原告提供南通市公安局崇川分局立案决定书,认为本案须待龚裕辉刑事犯罪案件侦查结束后才能继续审理。本院认为,两原告与被告龚裕辉、施东云的钢材买卖合同纠纷已经法院受理并以调解方式结案,而本案的审理与两原告是否被骗无关联性。另两原告认为其钢材款被龚裕辉所骗而报公安机关请求刑事处理,对被告龚裕辉的行为进行法律评价时,刑事上的着眼点是诈骗的单方行为,所评价的是该行为是否触犯刑律及是否需施以刑罚处罚;而本案所涉民事的着眼点则在于被告间的共同意思表示内容,所评价的是该行为是否系被告双方意思表示一致的结果,是否存在法律所禁止之情形,是否应赋予该行为以私法上的效力。依据原告目前所举证据,本院认为原告主张本案应适用先刑后民而中止审理,不符合相关规定,不应予以采纳。

    综上,两原告的诉请,本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第七十四条,《最高人民法院关于适用

    若干问题的解释(二)》第十九条规定,判决如下:

    驳回原告陈鹤飞、陆鹏飞的诉讼请求。

    案件受理费196800元、保全费5000元,合计201800元两原告已预交,由原告陈鹤飞、陆鹏飞负担。

    如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南通市中级人民法院,同时向该院预交上诉案件受理费196800元(该院开户行:中国银行南通市濠南路支行,户名:江苏省南通市中级人民法院,帐号:46×××65)。

      

      

      

    审判长  陆涛

    代理审判员  陈中兵

    人民陪审员  汤慧娟

    二〇一七年十月三十一日

    书记员  施嘉伦

     

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